编者按：“长三角一体化发展”是国家最高层级的区域发展战略，覆盖上海、江苏、浙江、安徽三省一市。长三角地区既是改革的“试验田”，又是开放的最前沿，历来领风气之先，从国产大飞机C919的起飞，到国产豪华邮轮爱达·魔都号的下水，再到“杭州六小龙”的横空出世，“苏超”的火爆出圈，“长三角”成为科技创新和发展活力的代名词。海报新闻开辟“众观长三角”专栏，用“大众”的视角，观察上海、观察长三角，希望从那些新事物、新理念、新产业、新突破中汲取养分，以飨读者。

海报新闻记者 赵恩 上海报道

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、上海市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

当日，上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉海报新闻记者，本轮上海房地产政策优化呈现显著的精细化、差异化特征，在降低购房门槛、降低交易成本、释放改善需求、促进区域均衡和打通市场循环方面均作出针对性部署。

公积金提取政策进一步优化

《通知》明确，在优化住房公积金提取政策方面，扩大支付购房首付款提取范围；优化购房提取公积金频次和限额；拓宽住房公积金购房支出情形。

在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买上海市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

对在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽上海市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

此外，支持缴存人提取住房公积金支付上海市购房契税和购买上海市住房配套车位（库）、储藏室。

购房补贴政策进一步扩容

为支持居民置换改善需求，《通知》提出实施阶段性购房补贴政策。

实施“以旧换新”购房贷款补贴。在《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售上海市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售上海市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于上海市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

优化二套房贷首付款比例

在优化个人住房信贷政策方面，为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

此外，《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

《通知》还规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

专家：政策呈显著精细化、差异化特征

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉海报新闻记者，本轮政策涵盖住房公积金提取优化、信贷支持、购房补贴、房票安置及收购二手住房等五方面，共八项具体措施，旨在精准支持居民合理购房需求，巩固市场稳中向好态势。

其中，住房公积金政策优化显著提升了公积金使用的灵活性与覆盖面。提取频次的放宽与用途的拓展，不仅有助于缓解购房初期的多重资金压力，也体现了公积金支持贯穿住房消费全周期的政策导向，对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。

同时，“以旧换新”叠加激励，激活了置换链条。“该政策体现了上海‘贷款补贴+购房补贴’的支持模式，其导向明确，旨在通过财政激励打通‘卖一买一’的置换链条。尤其是此次政策显示，其将释放核心城区老旧小户型房源，引导居民向外环以外优质城区进行住房改善，推动市场结构优化与区域均衡发展。”严跃进说。

信贷政策方面，精准降低了外环外区域的改善型购房门槛。结合当前上海市场改善型需求活跃，120平方米以上户型成交占比达到近年来高位的背景，该政策有利于促进外环以外新城区和新商圈板块的大户型、高品质项目去化，并引导人口合理分布与职住平衡。

此外，房票安置与存量收储，深化了增量与存量市场联动。严跃进介绍，此前，浦东、徐汇、静安等区已先行试点，累计完成房源收购523套。该机制有助于盘活存量房源，丰富保租房产品结构，形成存量与增量市场的良性互动。

“综合来看，本轮上海房地产政策优化呈现显著的精细化、差异化特征，在降低购房门槛、降低交易成本、释放改善需求、促进区域均衡和打通市场循环方面均作出针对性部署。”在严跃进看来，本轮政策旨在巩固当前市场出现的企稳态势，特别是新房与二手房市场价格企稳、交易活跃度提升的向好局面。预计政策将有效提振市场信心，进一步激活合理的刚性和改善性住房需求。

另据上海中原地产分析，此次“沪八条”政策逻辑清晰明确，巩固市场回暖向好态势的同时，政策加码，多维度推动楼市进一步向好发展。信贷端降低购房门槛，补贴端切实减轻负担，房票端拓宽需求渠道，置换链条衔接更加紧密，多管齐下，支持居民购买外环外新建商品住宅，提升市场活跃度，释放多层次住房需求。

“更值得关注的是政策出台的时间窗口，赶在‘金九银十’传统销售季之前落地，将有效提振市场信心，提前锁定四季度成交成色。随着政策效应的持续释放，上海楼市有望在巩固既有成果的基础上，迎来新一轮高质量复苏行情。”中原地产分析称。

暖意渐显：七月上海二手房成交量创近五年新高

8月17日，国家统计局官网发布了2026年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.3%、2.2%和2.9%，上海上涨3.0%。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8%，降幅收窄0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月相同。

上海新房价格涨幅居前

二手房方面，7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.7%，降幅比上月收窄1.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降4.5%、2.0%、4.7%和3.6%。二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.1%和5.8%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

成交量方面，今年前七月，上海二手房累计网签成交约17.04万套，同比增长约14%。去除春节所在的2月，其余6个月成交量均稳定在2.2万套以上。7月单月成交23078套，同比增长19.3%，创近五年7月同期最高。