图片来源于山东省住房和城乡建设厅官方公众号

今年上半年，全国二手房网签面积同比上涨10.2%，二手房成交面积占住宅总交易规模比重突破50.4%。对比2025年全年46%的占比，连续攀升的数据形成明确行业拐点，标志着国内楼市全面步入存量时代。全国已有北京、上海、广东、江苏等18个省份二手住宅交易量反超新房。

在中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的要求下，多个城市在通过多种方式盘活存量房源，推动既有住房资源的优化配置，激活存量住房价值。在此背景下，普通人的住房选择也发生了变化，越来越多的人在购房时开始将二手房纳入考虑范围。

六年内两次买房，他的选购逻辑变了

2020年，从事地产行业的济南市民李先生出于刚需决定买房。彼时他的选购标准锚定区域位置资源、学区配套与房企综合实力，再加上当时新产品的户型设计等综合因素，他决定入手东部某新楼盘期房。“不管是从投资还是自住方面考虑，新楼盘项目还有价格上涨空间，算是当时最优的选择。”李先生回忆道。

2022年，他在市场上行窗口的高位售出了这套房产。本想着用卖房的钱置换房源，没想到随之而来的是房地产市场价格的下行，此后李先生一直处于观望状态。

4后的2026年，李先生决定再次买房，这时他的置业选择发生了根本性转变，最终购入一套交付未超过2年的次新房。小区实景全部落地，户型设计、社区圈层等细节一目了然，综合片区、预算多方权衡，是当下最适配李先生的优化配置。

“和2020年买房时相比，这次预算减了不少，不愿再上过高杠杆，而市中心高端改善新楼盘超了预算，相比之下这次买的次新房因开发时间稍早，从位置、配套再到项目品质对我来说都最合适。”李先生直言。

从追逐全新商品房到理性选择次新房，从单一看重品牌溢价到深度研判产品细节，李先生两次购房的选择变迁，直观映照出中国房地产行业从增量扩张浪潮迈入存量消化新阶段的时代转折。

新房量价同步下行，处于去存库调整期

为什么二手房成交量逐渐超过新房？这一问题可从新房存量、区域位置，以及购房观念和经济方面等诸多因素中找到答案。此外，房地产近年来投资属性不断削弱，逐渐回归到住宅属性当中。

深耕济南市场的房产中介王先生，直观感受到购房群体清晰的分层特征。外地来济就业的年轻刚需，大多选择东部、西部城市副中心总价百万级刚需新房或次新房；老城区存量房买家仅集中两类人群：需要主城学区的适龄子女家庭，以及工作、经营固定在老城的从业者。

王先生坦言，当代年轻人早已摒弃“结婚必须买房”的固有认知，不少95后、00后认为租房综合成本更低；刚需、刚改群体观望情绪浓厚，房源价格达不到心理预期便暂缓置业，不会再出现恐慌性购房。

对于新房与二手房的取舍，购房者跳出简单标签评判，形成多维度对比体系。

李先生对此深有体会：新房手续透明、产品设计更新潮，但核心地段优质新盘定价偏高，超出普通改善群体承受能力；次新房优势不在于“二手”身份，而在于实景落地、配套成熟、户型细节优异。“选房不能单纯区分新房、二手房，要从城市板块、片区配套、产品品质、个人预算多维度横向对比。”李先生表示，若未来推出适配预算的智能化迭代新品，仍会纳入选购范围。

房地产数据统计机构克而瑞（CRIC）发布的济南市区近三年新房交易数据显示，当前济南楼市正在经历显著的供需结构重塑。虽然2026年数据统计周期仅涵盖前7个月，但年化折算后其供应面积，相较2025年的329万平方米及2024年的389万平方米出现缩水，房企推盘积极性明显降温。然而，价格端下行态势显著，2026年成交均价降至16838元/平方米，较2024年下调约6.4%。反观成交端则展现出较强韧性，与2025年全年水平基本持平，表明市场刚需支撑仍在。

这一系列数据表明，济南新房市场正通过“以价换量”的策略主动加速去化，整体步入了深度去库存的调整周期。

存量时代楼市交易规则将改写

业内专家解读，存量时代意味着楼市交易规则将改写：过去以新房开发、土地出让拉动经济的增量模式落幕，新房、二手房并行流通成为长期常态。参照海外成熟城市发展规律，进入存量阶段后，房屋整体交易总量不会大幅萎缩，但市场内部结构将持续重构，二手房流通对楼市价量的影响力持续提升。

山东财经大学中国经济研究院杨志恒教授则进一步从城镇化周期、人口结构、土地供给维度，深度剖析存量时代到来的必然逻辑：三十年高速城镇化积累海量存量住宅，国内人口拐点显现，住宅用地全面进入存量去化周期，市场需求从“人人有房”转向分层化品质居住。

“当下经济发展重心已经从‘投资于物’转向‘投资于人’，教育、康养、文娱等服务产业迎来长期红利，房地产投资回报率持续走低。”杨志恒预判，未来20年内，5—8年房产税落地预期增强，房产或将逐步转变为折旧型消耗品，持有过程中持续产生物业、维修、税费成本，逻辑与私家车高度相似。

她表示，市场需求分化特征愈发突出：二胎、三胎家庭催生大面积改善户型需求，单身青年偏好小户型一人居产品；行业逐步建立住宅分级评级体系，房龄长的老旧砖混住房市场认可度走低，而质量过硬、绿色节能、智能配套齐全的高品质住宅会获得更高估值，更受市场青睐。

未来以消化存量为主，行业迎来多元转型

从长期周期来看，未来5至8年，市场核心任务是消化现有庞大存量房源，不适宜大规模新增住宅开发。杨志恒教授对比东京、首尔等国际大都市发现，即便持续涌入年轻人口，新增住宅供给也始终保持克制。

“到2050年前后，20世纪七八十年代建成的老公房陆续达到70年使用年限，未完成更新改造的老旧住宅或将变更用地性质，转为城市公园、公共绿地。”杨志恒以泉城公园为例，“政府把那批老旧公共房售出后，该地块变成了公园用地，其实我觉得这是一个很好的规划表现。”

同时，房地产在国民经济中的支柱地位逐步弱化，经济增长重心转向教育、康养、科创、消费领域，但住房作为规模最大的大宗消费品，仍具备极强产业带动能力，旧房翻新、家装家电、物业服务、住房租赁将开辟全新增长赛道。

从增量扩张到存量提质，从金融投机品回归大宗耐用消费品，我国房地产市场将完成历史性转型，告别全面普涨周期，进入品质为王、地段分层、流通优先的全新发展阶段。

投资属性退潮，房产不再是稳赚不赔的资产

近期，国务院正式批复的《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）部署的28条重点任务中，有多条举措与住房密切相关，房地产领域再度被重点提及。尤其是对于住房的定位，在《规划》被纳入大宗耐用消费商品类目，是推动商品消费扩容升级的重要环节。其中明确：通过“换房、改房、管房”激活住房消费潜力，推动房地产从单纯的交易拉动转向存量运营、品质提升的全新模式。

这一政策表述的转变意味深长。长期以来，住房被赋予过多的金融属性和投资功能，房价的上涨预期催生了大量的投机性需求。而当住房被重新定义为“大宗耐用消费品”时，其属性回归本质——就像汽车、家电一样，住房的核心价值在于居住使用，而非升值套利。

“届时商业地产也会同步迎来剧烈分化，在未来延续数十年的‘一铺养三代’逻辑或许会彻底失效。”杨志恒教授表示。大型综合商圈、社区便民底商现金流稳定，具备长期持有价值；零散临街商铺经营承压、需求萎缩，普通居民逐步退出商业地产投资赛道，依靠房产增值实现阶层跨越的路径不复存在。

一位不方便具名的经济学专家表示，当前市场投资性购房需求已大幅萎缩，房价长期单边上涨、炒作获利的空间基本消失。衡量房产投资回报的核心指标租售比，当下多数住宅不足1%，远低于3%—5%的国际合理区间，大量配套薄弱、区位劣势房源估值仍存在下行压力。

该专家进一步分析，三十年来楼市长期由需求侧主导，形成量价同涨的独特走势；即便房企开发体量庞大，在整个房地产市场中占比依旧有限。开发商必须贴合真实居住需求打造产品、随行就市定价，脱离居民需求的高溢价楼盘将持续失去市场。

家庭资产配置思路同步调整，如今大众持有房产时优先考量安全性与流动性，不再将不动产作为财富囤积的核心载体。专家提出，提振住房大宗消费的治本之策不在于短期刺激购房政策，而是深化收入分配改革、完善医疗养老教育社会保障，只有消除民生后顾之忧，居民才敢于释放住房升级消费意愿。

对于普通购房者，置业重心重新回归居住本身，依靠房产套利的时代彻底落幕；对于地产行业，存量运营、城市更新是突破增长瓶颈的核心转型出路；对于地方治理，盘活存量住房、优化片区配套、释放改善型住房消费潜力，将是未来十年住房领域的核心工作。

正如杨志恒教授所说：“无论从政策研究还是从社会发展的角度来说，我们都希望经济持续增长，所以要从发展的角度看待增长，使增长成为主流。”存量房时代不是终点，而是中国房地产市场走向成熟、走向高质量发展的新起点。

延伸阅读：存量改造将在未来重点发力

这次《规划》中同步提出：实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

事实上，就在今年5月，国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知中，就对城市更新、存量旧改、危旧房改造、城中村改造进行了重点提及。

杨志恒教授实地走访济南各片区后发现鲜明反差：泉城广场等老城核心小区居住人群以老年人为主，生活氛围偏沉静；西客站、唐冶、高新、华山等城市副中心商圈、社区随处可见年轻群体。年轻人对老城历史地标归属感持续弱化，更看重居住成本、户型品质、车位配比与出行便捷度，地铁网络化运营大幅削弱传统核心地段的垄断优势，郊区高品质新型住宅成为置业热门。

从房企开发视角，杨志恒提出两条适配济南的可持续发展路径：一是持续布局城市外围低地价片区，打造精品化、智能化改善住宅，承接年轻人口居住需求；二是在老城区推行互助式存量更新，落地“存量换增量”模式，降低政府财政负担，形成旧城改造良性循环。

《城市更新“十五五”规划》明确摒弃粗放式大拆大建，将完整社区建设、老旧小区提质、地下管网升级、历史文脉保护列为核心任务，国内城市正式迈入存量提质、内涵发展阶段。

(齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 孙佳琪 魏银科)