央广网北京8月3日消息（记者刘保奇）2026年7月23日，正值大暑时节，盛夏的热浪笼罩北京。

在大兴区一处老旧小区内，居住二十余年的业主李伟俊正蹲在楼下整理杂物，望着熟悉却问题频发的小区环境，满心无奈。

该小区物业服务长期不稳定，物业频繁更迭早已困扰业主多年。在今年大暑节气到来前22天，该小区原物业公司正式撤场，这也是该小区建成以来第三次更换物业。对此，李伟俊早已习以为常，言语间满是无力：“物业经营不下去，就只能撤场离开，我们业主也没有办法。”

事实上，该小区物业撤场并非个例。据中指研究院对公开信息的监测显示，2026年上半年，全国35个主要城市住宅项目因各类矛盾引发的物业撤场案例达110个，较去年同期显著增长。从撤场类型来看，主动撤场项目占比约八成，表明当前撤场更多是物业公司为了维持经营效益而进行“主动止损”，不乏绿城服务、中海物业、融创服务等头部品牌物业。

现状：行业营收、成本、产业红利三重压力叠加，部分头部物业撤场

李伟俊是这个小区初生代业主，见证了小区从建成入住到设施老化的全过程。对于前物业公司撤场的具体缘由，他说不清楚，却精准戳中了小区最直观的治理痛点，那便是免费停车引发的秩序混乱。

“小区不收停车费，久而久之成了周边免费停车场。”李伟俊说，无门槛停车让小区车位彻底失控，不仅业主车辆无处停放，外来车辆还肆意占位、乱停乱放。每天下班归家，业主都要在小区内绕圈寻位，邻里不满情绪不断累积，业主与物业公司矛盾频发。

2026年7月1日，接手该小区的新物业公司保安杜澎，从通州总部调岗入驻后，也直观感受到小区的治理积弊。他坦言，停车秩序混乱是新团队接手后需要破解的难题之一。目前，小区虽已开展车位划线规整工作，但停车收费标准、长效秩序管理方案仍未落地。

李伟俊居住的北京市大兴区某小区（刘保奇/摄）

这个小区困境映照行业形势。中指研究院对公开信息的监测显示，2026年上半年，全国35个主要城市住宅项目因各类矛盾引发的物业撤场案例达110个。从主动撤场的物业公司分布来看，品牌物业的撤场比例近六成，包括绿城服务、中海物业、融创服务等在内的头部企业。这说明品牌物业已建立明确的项目筛选机制，当项目持续亏损、服务标准难以为继时，主动退出成为维护品牌声誉与经营理性的必然选择。

中指研究院对公开信息的监测还显示，地方中小企业的撤场占比低于品牌企业，背后原因可能有两个，一是中小企业通过灵活用工、精简管理等手段压缩成本以求生存；二是在缺乏品牌约束的情况下，其服务品质存在风险形成恶性循环。

深耕河南市场的永威物管总经理张华伟，对此有着自己的判断。在他看来，很多物业公司主动退场绝非偶然，而是行业营收、成本、产业红利三重压力叠加的结果。

在张华伟看来，从营收端来看，营收端持续承压，增收空间较为恒定。小区物业费用多采用成本倒推定价模式，依据人员配置、设施维保、公共能耗等刚性支出核算定价，经主管部门备案后长期固定，无法随市场行情动态调整。同时，部分小区存在投资性房源长期闲置、法拍房等空置房，整体空置率偏高，导致物业费收缴存在难度。

从成本端来看，刚性支出持续挤压盈利空间。物业公司作为人力密集型行业，人力成本、公共能耗、设施设备维保三大费用占总支出的90%以上，其中人力成本占比高达60%至70%。多年来，物业费标准常年未变，但人力薪资、水电费用、维保物料、设备维修等成本逐年递增，形成“收入固定、成本刚性上涨”的反向格局，导致不少小区项目陷入微利、亏损困境。

从行业红利来看，地产兜底优势逐渐消退。过去，头部物业公司高度依赖母公司房企的资金输血与资源扶持，即便部分项目亏损，也可依靠集团补贴维持运营。随着房企自身经营承压，无力再为物业板块兜底，原本依靠母公司扶持的低效、亏损项目失去生存依托。在此背景下，头部物业公司主动剥离高风险、亏损项目，聚焦优质良性项目成为市场化经营的理性选择。

“归根结底，物业公司是市场化企业，生存是经营底线，主动止损是正常的商业决策。”一名物业行业负责人说。

收支：物业费收缴率连年下滑，物业费难以覆盖开支

“外界普遍存在‘物业行业稳赚不赔’的认知误区。”一名一线物业从业者坦言，老旧小区项目普遍存在“服务越多，亏损越多”的反常困境，收支严重倒挂成为行业常态。

北京大兴这个老旧小区便是典型案例。新物业公司接手后，延续了每月0.6元/平方米的物业费标准。该物业公司工作人员核算，小区共1000余户业主，即便物业费实现100%收缴，年度总营收不到百万元。

“刚性支出远超营收。”该工作人员说，仅年度垃圾清运费用就达十几万元，而十余名在岗员工的年度薪资支出达数十万元，叠加园区设施维保、绿化养护、公共水电、应急维修等多项开支，全额营收尚且无法覆盖基础运营成本。“我们只求保本运营，但长期亏损，没有任何企业能够持续坚守。”他说。

这个小区前物业公司张贴的“物业撤出公告”显示：“近年来，各项运营管理成本持续上涨，经核算，本物业项目已连年亏损，经营难以持续。”

李伟俊所在小区贴出“物业服务内容及收费标准”的公示栏（刘保奇/摄）

这并非个例，而是全国不少小区物业的共性难题。中指研究院的物业价格指数监测数据显示，2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。同时，百强企业平均物业费收缴率连续下滑，已从2021年94.23%跌至2025年的87.32%，住宅物业费收缴率更低，约为82.67%，项目运营压力陡增。

中指研究院指出，由于质价矛盾不断激化，行业陷入“低价、降质、信任折损”恶性循环，物业费缴费意愿进一步下降，业主拖欠、拒缴物业费成为全行业普遍痛点。

结合多年行业深耕经验，张华伟测算出物业公司生存红线：“小区物业费收缴率需达到85%以上，物业公司才能实现基本收支平衡，一旦低于该标准，不仅服务提质无从谈起，基础运维工作都难以正常维系。”

目前，在永威物管近60个项目中，超过15%是接场项目。对此，张华伟表示，所有二手接手项目、新拓展项目均需通过层层筛选。一是核查房屋空置率，入住率低于50%的项目慎重承接，规避空置房多、收费难度大、遗留问题多的高风险项目；二是盘点前期遗留问题，全面排查地产施工缺陷、设施设备老化、消防监控瘫痪、绿化破损等问题，精准核算进场整改投入成本；三是调研业主与业委会诉求，摸清前物业公司撤场原因，评估物业服务能力与业主诉求的匹配度，优先承接业主共识度高、愿意共同提升小区品质的项目；四是核查物业费收缴率，将95%以上收缴率作为准入标准，远高于行业85%至90%的良性经营阈值。

“在发展扩张上，我们坚持审慎稳健原则，坚决不做能力之外的扩张，始终遵循‘先精管存量，再拓展增量’的思路，优先打磨现有项目服务品质与运营体系，再稳步拓展外部项目。”张华伟说。

症结：双向认知偏差，沟通机制缺位

物业公司撤场的表象之下，是长期积累的物业纠纷与供需矛盾。四川精伦律师事务所合伙人王强深耕物业纠纷领域多年，经手数百起相关案件。他坦言，自己接触的物业纠纷中，95%以上均为物业费拖欠纠纷。这是引发物业公司撤场、小区治理混乱的原因之一。

梳理大量案件后，王强总结出业主拒缴物业费的核心诱因，是房屋渗水漏水、小区安保缺位、非机动车丢失是三大主要矛盾。其中，墙体、飘窗、顶楼渗水问题调解难度最大，极易引发业主多年欠费、拒不和解的情况；小区外来人员登记流于形式、进出管控不严，也让业主普遍质疑物业公司履职能力。此外，少量保洁不及时、服务态度不佳等细节问题，容易引发跟风欠费，扩大矛盾范围。

李伟俊居住的小区（刘保奇/摄）

在王强看来，物业纠纷的本质是供需双方的双向认知错位与沟通缺失。一方面，多数矛盾并非原则性问题，因物业公司与业主缺乏常态化沟通机制，小问题长期搁置、层层累积，最终小事拖大、大事拖僵。比如，外墙维修需动用公共维修资金、审批流程繁琐等客观难题，若物业公司能够主动对接业主、及时公示进展、积极推进处置，多数对立情绪均可有效化解。另一方面，部分物业公司仍固守传统“管理者”的思维，未树立市场化“服务者”定位，被动服务、消极履职，进一步加剧业主抵触心理。

此外，王强认为，业主群体迭代升级，服务需求与传统服务模式形成断层。60后、70后业主更关注保洁、安保、维保等基础服务落地，需求相对朴素。如今，80后、90后、00后已成为社区居住主力，服务需求从“有没有”转向“好不好”，对服务精细化、个性化、品质化要求大幅提升，更加注重质价匹配与居住体验，传统粗放的老旧小区服务模式彻底难以适配新时代需求。

北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华认为，不少人认为“提质就能涨价，就能提升收缴率”，但服务品质与缴费意愿、调价空间并无绝对正向绑定关系。不少网红物业公司深耕增值服务、口碑极佳，最终仍因亏损撤场。此外，部分小区对物业公司满意度接近90分，依旧被业主集体解聘。甚至，有业主认可服务质量，却坚决不同意涨价、拒绝缴费。

包华表示，核心症结在于物业行业缺乏双向对称的“优质优价”制度保障。物业服务具备“先付费，后服务”的特殊属性，服务价值难以量化，业主体验主观化极强，众口难调。同时，物业行业监管权责失衡，现有制度多聚焦约束物业公司、保障业主权益，却缺乏对业主履约缴费义务的对等约束，权责不对等让市场化质价匹配机制彻底失效，最终形成“用心提质者亏损退场，降本减质者勉强存活”的劣币驱逐良币困局。

据张华伟介绍，物业调价并非物业公司单方市场行为，政策要求需征求全体业主意见，且必须获得三分之二以上业主同意方可落地。从业主角度而言，业主普遍不愿主动增加生活开支，调价阻力极大。同时，物业服务具备刚需绑定属性，业主无法因价格问题脱离服务场景，导致物业调价周期长、落地难，陷入了“收入刚性固定，成本弹性暴涨”的经营困局。

破局：三方协同共治，重塑质价匹配行业新生态

在张华伟看来，由于物业公司撤场、物业费纠纷等问题的发生，也让业主、物业公司、基层政府三方主体同步承压。从业主角度来看，物业费收缴率下滑直接导致物业服务能力缩水，小区保洁、安保和维保等基础服务持续降级，居住品质逐年下降。而物业公司撤场会造成服务真空期，小区秩序混乱、设施老化加速，最终直接拖累房产居住体验与资产价值，频繁换物业公司的损耗最终由全体业主承担。

从物业公司角度来看，持续走低的收缴率叠加刚性成本上涨，让大量项目长期收不抵支。为维系基本运营，企业只能被动压缩服务成本、降低服务标准，进一步激化业主不满情绪，形成恶性循环，严重制约行业高质量发展。

从基层治理角度来看，对于物业纠纷频发、物业公司频繁撤场等问题，也会大幅增加街道、社区的治理压力。大量矛盾纠纷涌入12345政务热线，基层工作人员长期疲于调解纠纷，小区基层治理的稳定性与高效性受到严重影响。

实际上，物业行业已形成多层次的纠纷化解体系。据王强介绍，超半数物业纠纷无需进入庭审即可化解。其中，通过律师沟通、发送律师函等非诉方式，可化解10%至20%无实质矛盾的欠费纠纷；通过法院诉前调解、庭前协商，可促成30%左右的纠纷和解。针对长期恶意欠费、协商无果的业主，物业可依法启动诉讼维权，全方位疏通矛盾化解渠道。

北京市大兴区某小区规范有序（刘保奇/摄）

目前，政策层面已释放明确转型信号。2026年7月，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》明确提出，实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

对此，张华伟表示，在政策加持下，物业行业正从传统地产配套部门，转型为基层治理、社区消费的核心入口，迎来转型新机遇。破解行业困局的核心在于打破单向对立思维，重构质价匹配、权责对等、三方共治的行业新生态。

在企业端，物业公司要告别粗放扩张，转向精细化、高质量发展。物业公司要跳出传统“四保一服”的基础服务边界，深耕社区增值服务，以差异化、精细化服务提升业主价值感知，培育全新营收增长点，破解单一收费模式的盈利困境。

在制度端，物业行业应加速破除定价固化痛点。目前，各地持续探索清单制服务、弹性定价新模式，以清晰标准化的服务清单锚定对应收费标准，让质价匹配有规可依、有据可查。同时，信托制、酬金制等新型收费模式持续落地，通过明晰资金归属、公开收支明细、搭建业主全程监督机制，有效化解收支争议，破解传统收费模式权责模糊、信任缺失的行业难题。

在治理端，业主、物业、监管部门要协同共治。监管部门持续优化市场化调价机制，打通“优质优价，劣质低价”双向流通通道，规范业委会、物业运作，畅通三方沟通对接渠道，并建立优胜劣汰机制。此外，物业公司还要主动融入基层治理，摒弃单向管理思维，联动业主参与社区共建、设施维护与环境治理。

“业主也要逐步摒弃‘低价高配’的不合理诉求，理性认知物业经营成本，主动参与社区公共事务、规范履约缴费、理性维权，共同构建良性的社区治理新生态。”张华伟说。